Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal régissant la location des logements meublés. Il présente plusieurs avantages, au premier rang desquels la maîtrise de l'imposition pour les revenus locatifs grâce au choix du régime. Le recours à un expert-comptable n'est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé, notamment et surtout pour être en règle avec l'administration fiscale.
Le statut de LMNP : les conditions à respecter
La location meublée est régie par deux statuts : LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). La différence majeure entre ces deux dispositifs est le niveau des revenus locatifs. En LMNP, les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder :
- 23 000 TTC par an
- 50 % du revenu global du foyer fiscal
La première raison de faire appel aux services d'un expert-comptable quand on investit dans un bien immobilier destiné à la location est de faire le bon choix de statut dès le départ.
Les conditions d'application du statut LMNP sont les suivantes :
- Le logement peut être un bien meublé loué à l'année, une partie de l'habitation du bailleur ou une location saisonnière
- Pour être considéré comme meublé, le logement doit disposer des éléments listés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, soit au minimum un lit avec literie et couette ou couverture, un dispositif d'occultation des fenêtres dans la chambre à coucher, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, du matériel d'entretien et des équipements pour l'espace cuisine
- Se déclarer au Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours du début de la location au moyen du formulaire POi (numéro Cerfa 11921) pour obtenir un numéro de Siret, faire reconnaître l'existence de l'activité et indiquer le régime d'imposition choisi
- Se déclarer en mairie à l'aide du formulaire Cerfa n°14004 pour une location meublée de tourisme
- Ne pas être enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS)
Bien choisir son régime d'imposition
Investir dans l'immobilier est toujours une prise de risque, qu'il est possible de bien maîtriser en choisissant le bon logement au bon endroit, mais aussi en se faisant accompagner d'un expert-comptable. La Location en Meublée Non Professionnelle (LMNP) constitue un placement sûr, assorti de nombreux avantages :
- Une meilleure rentabilité que la location nue
- Un bail moins contraignant que celui de la location nue
- Des revenus locatifs peu fiscalisés
- La récupération de la tva réglée lors de l'acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans)
- Une réduction d'impôt de 11 % du prix investi HT, une gestion locative simplifiée et des loyers garantis par un bail commercial si le propriétaire opte pour le dispositif Censi-Bouvard (investissement en résidence de services)
Les recettes locatives n'excédant pas 23 000€, c'est le régime du micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui s'applique par défaut. Le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % des revenus locatifs, abattement représentatif des charges qui monte à 71 % pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire peut toutefois préférer le régime réel et en faire la demande auprès de l'administration fiscale. Ce régime se révèle bien souvent plus intéressant que le micro-BIC, car il permet de déduire de ses recettes toutes les charges locatives engagées :
- Intérêts d'emprunt
- Travaux
- Frais de gestion
- Dépenses d'entretien
- Taxe foncière et taxe d'habitation
- Assurances du bien
- Honoraires d'agence
- Frais de notaire si le bien a été acheté dans l'année
- Frais d'expert-comptable
En plus de cette déduction de charges, il est possible d'amortir l'immeuble ainsi que le mobilier. Cela permet, dans certains cas, d'obtenir un déficit fiscal et donc de ne pas payer d'impôt.
A noter : la location meublée est exonérée de tva sauf si le propriétaire propose 3 prestations additionnelles parmi les suivantes : petit-déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture du linge, réception de la clientèle.
Tous les avantages de faire appel à un expert-comptable
Le statut de LMNP comporte de nombreux éléments et conditions à respecter et nécessite donc de tenir une comptabilité rigoureuse. Rien n'oblige le propriétaire bailleur à faire appel à un expert-comptable, mais pour éviter d'être en indélicatesse avec le fisc et profiter de tous les avantages du dispositif, le recours à ce professionnel est indispensable. Son accompagnement permet :
- D'opter pour le bon régime d'imposition
- D'éviter les erreurs de déclaration et des pénalités importantes en cas de contrôle fiscal
- De vérifier et valider les pièces comptables
- D'optimiser les amortissements
- De bien gérer la tva, source d'erreurs fréquentes
Dernier atout qui plaide en faveur de l'expert-comptable pour établir la comptabilité d'une activité de LMNP : les frais de comptabilité et d'adhésion à un Centre de Gestion Agréé sont déductibles des impôts et non des revenus locatifs, aux deux tiers des dépenses engagées dans la limite de 915€.